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時(shí)寒冰：剖析樓市真相與趨勢(shì)（萬字長(zhǎng)文）
來源：本站 時(shí)間：2016-12-2
時(shí)寒冰老師一直是小編最敬佩的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，轉(zhuǎn)一篇他的深度文章
寫在前面：杜鵑泣血建言，遮掩不了一個(gè)民族的偉大光環(huán)，多一點(diǎn)包容性，讓民生的疾苦也能發(fā)出來一點(diǎn)吧。現(xiàn)在，能夠堅(jiān)持泣血建言的人日益稀缺，而這，難道不是一個(gè)民族前行最需要的嗎？珍惜最后的杜鵑吧！ 真相與趨勢(shì)：剖析中國樓市 時(shí)寒冰 1.引子：瘋狂與衰弱 準(zhǔn)備寫這篇文章的時(shí)候，北京知名媒體刊發(fā)了一篇題為《樓市拍案驚奇：房?jī)r(jià)無人看空，炒房遠(yuǎn)勝實(shí)業(yè)》的報(bào)道，文中提到：今年房地產(chǎn)一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象是：雖然房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，但鮮見有人對(duì)樓市做出有分量的預(yù)警。曾經(jīng)的“空頭部隊(duì)”和“空軍司令”，幾乎銷聲匿跡。結(jié)果就是“房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲已逐漸成為了共識(shí)”。 同時(shí)，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》刊登了另一篇報(bào)道，題目是《當(dāng)實(shí)業(yè)家遭遇高房?jī)r(jià)：努力十幾年，不如一幢樓（賺得多）》。里面提及多位企業(yè)家的心聲，摘錄其中兩位企業(yè)家的言論如下： 江蘇潤(rùn)山精密機(jī)械科技有限公司總經(jīng)理鄭澤山：“如果房地產(chǎn)高，實(shí)體就難做；如果房地產(chǎn)便宜，實(shí)體就好做。實(shí)體經(jīng)濟(jì)是中國的立國之本，中國離不開實(shí)體經(jīng)濟(jì)。如果房地產(chǎn)價(jià)格太高，會(huì)造成實(shí)體（企業(yè)）沒辦法生存下去，一旦房地產(chǎn)價(jià)格太高，工人會(huì)承受不了這個(gè)房?jī)r(jià)，成本又都會(huì)間接地落在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上……因?yàn)樗üと耍?huì)要求加工資來應(yīng)對(duì)高漲的房?jī)r(jià)。” 浙江臺(tái)州從事電動(dòng)車制造的企業(yè)家應(yīng)洪波：“我做企業(yè)十幾年，說得不好聽，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中很多所謂創(chuàng)富的機(jī)會(huì)，其實(shí)是對(duì)實(shí)體企業(yè)，或者說制造業(yè)，是有打擊的，特別是對(duì)我們心靈上有打擊。做實(shí)業(yè)老老實(shí)實(shí)養(yǎng)活幾千號(hào)工人，創(chuàng)造就業(yè)，生產(chǎn)產(chǎn)品，為社會(huì)做貢獻(xiàn)，然而努力了十幾年，卻不如人家一幢樓賺得多。你說這弄得我們心態(tài)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生變化？這肯定會(huì)弄得我們的心態(tài)不平衡。國家的競(jìng)爭(zhēng)力不在房地產(chǎn)，必須在實(shí)業(yè)。但是改革開放這么多年了，實(shí)業(yè)企業(yè)家還沒有真正地被社會(huì)認(rèn)同，不被認(rèn)可。” 2.追溯：那年發(fā)生了什么 當(dāng)我們?cè)竭^眼前瘋狂的樓市，追溯到2014年，看看那時(shí)在發(fā)生什么——這將有助于我們看清真相，看清未來。 新華網(wǎng)2015年1月4日刊發(fā)的題為《2014年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷》的報(bào)道稱：2014年中國百城房?jī)r(jià)在連月下跌之中收尾，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，同比下跌的城市有85個(gè)，比上個(gè)月增加了3個(gè)，接近九成的城市房?jī)r(jià)跌回了一年前。 中國社科院《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.12（2015）》指出：2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個(gè)百分點(diǎn)，商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。2014年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的變化和調(diào)整，總體來說處于低迷狀態(tài)，主要表現(xiàn)在銷售面積顯著下降，待售面積達(dá)幅增加，一些大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。 是的，這正是2014年的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌與庫存的持續(xù)上升，形成鮮明的對(duì)比。 2014年，最被媒體關(guān)注的，是一生在商場(chǎng)上幾乎百勝百勝的傳奇人物李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)的報(bào)道： 2014年1月，李嘉誠旗下公司在南京、北京、上海相繼出售3個(gè)寫字樓，累計(jì)套現(xiàn)金額達(dá)到97.8億元。 2月10日，李嘉誠旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)參股的ARA資產(chǎn)管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心，買家為江蘇省最大的多元化民營企業(yè)之一三胞集團(tuán)。 4月8日，李嘉誠次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心售予泰國大型海外房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本。 8月12日，李嘉誠持股7.84%的亞騰資產(chǎn)管理擬15.4億元，出售位于上海虹口區(qū)北外灘四川北路商圈的甲級(jí)寫字樓盛邦國際大廈。 11月7日，李嘉誠旗下和記黃埔公司，以38.2億港元(4.93億美元)的價(jià)格，將旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司和記港陸有限公司71.4%的股權(quán)，出售給中國泛海控股集團(tuán)。11月10日，李嘉誠旗下的香港匯賢產(chǎn)業(yè)信托宣布，將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，收購重慶大都會(huì)廣場(chǎng)全部權(quán)益。 許多人掛牌出售房屋，市場(chǎng)卻現(xiàn)有人問津。這就是2014年的真實(shí)狀況。這種狀況是房地產(chǎn)連年透支國民財(cái)富和實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退共同導(dǎo)致的結(jié)果。 3.艱難的抉擇 房地產(chǎn)低迷，使得靠賣地維持財(cái)政收入的地方政府陷入困境，也讓許多銀行憂心忡忡。 2015年5月23日的《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》刊發(fā)了一篇題為《土地財(cái)政預(yù)警：地方政府賣地全盛時(shí)期已經(jīng)結(jié)束》是報(bào)道，指出：過去10年來，土地出讓金一直是地方政府財(cái)政收入的主要來源之一（這在整個(gè)國際范圍內(nèi)來看，也是非常絕無僅有的現(xiàn)象，因?yàn)樵谌魏螄业胤秸呢?cái)政收入都是稅收為主體。兩者的區(qū)別是：靠賣地是直接增加企業(yè)與居民負(fù)擔(dān)的，而稅收則主要源于企業(yè)與國民創(chuàng)造的財(cái)富。從1995年到2014年，地方政府的土地出讓收入從420億元，暴增到4.29萬億元）。 但2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱卻大大抑制了拿地需求，4月土地使用權(quán)出讓收入下跌38.2%，而土地使用權(quán)出讓支出下降22.3%，持續(xù)維持大幅下跌態(tài)勢(shì)。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2014年1-4月份，國有土地使用權(quán)出讓收入9016億元，同比減少5572億元，下降38.2%。俗稱“土地出讓金”占地方財(cái)政收入比重在2015年1-4月跌至32%，而在2013年這一數(shù)據(jù)曾接近60%。 顯然，如果地再賣不出去，地方政府的財(cái)政收入就難以為繼。 銀行的日子同樣不好過。2015年，中國銀行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩至10年低位。銀行不良貸款快速上升。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2015年9月底，中國銀行業(yè)的壞賬上升至1.2萬億元，創(chuàng)下七年新高。 與此同時(shí)，做實(shí)業(yè)的人到處借錢，整個(gè)國家做實(shí)業(yè)的人似乎都在缺錢，許多人不惜借高利貸來維持企業(yè)的生存。 這種情況下，政府面臨著兩大選擇：救房地產(chǎn)還是救實(shí)業(yè)。 如果要救實(shí)業(yè)，就需要向?qū)嶓w企業(yè)投放貸款，解決企業(yè)的燃眉之急，幫助企業(yè)艱難中求生，維持就業(yè)，維持民眾的收入，等民眾的收入增長(zhǎng)上來，再帶動(dòng)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，并依此慢慢消除金融隱患。但是，這樣做，短期受煎熬的是地方政府、銀行與房地產(chǎn)中的強(qiáng)大利益集團(tuán)。 如果救房地產(chǎn)，就需要把資金繼續(xù)投放房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而，導(dǎo)致實(shí)業(yè)部門更加缺錢，實(shí)體企業(yè)倒閉增多，失業(yè)率上升，民眾收入下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)更加凋敝。這樣做，受煎熬的，是普通民眾、實(shí)體企業(yè)。眾所周知，這些力量在決策中缺乏真正有力量的代言人，他們的聲音無法及時(shí)準(zhǔn)確地傳導(dǎo)給高層。還有一種可能是，有關(guān)部門希望借助房?jī)r(jià)上漲，盤活銀行，使其向?qū)嶓w企業(yè)貸款——假如是出于這種考慮，這種思路本身顯然是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)賺錢，銀行更不愿意向?qū)嶓w企業(yè)貸款，別網(wǎng)了，資本永遠(yuǎn)是逐利的。事實(shí)也如此。 2016年8月14日的《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》指出：7月人民幣貸款增加4636億元，分部門看，住戶部門貸款增加4575億元。有網(wǎng)友給出以下神評(píng)論：7月的金融數(shù)據(jù)恐怖啊！新增貸款，幾乎全部都是房貸。企業(yè)已經(jīng)不貸款了。最搞笑的是，老板們不敢貸款了，他們的員工們卻在拼命貸款，難道，員工們認(rèn)為企業(yè)前景好，不失業(yè)，還能漲工資，他們比老板還有信心啊…… 4.拯救房地產(chǎn) 最終，有關(guān)部門還是選擇了拯救房地產(chǎn)。 多部門聯(lián)合發(fā)布“330新政”。2015年3月30日，中央發(fā)布三大房地產(chǎn)政策：1.對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；2.使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%，擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付30%；3.個(gè)人將購買2年以上(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。 二套房首付比例的調(diào)整、門檻的降低、公積金首付降至二成，都是為了推動(dòng)購房需求。 2015年3月27日國土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系——實(shí)際就是強(qiáng)化土地的稀缺性。 也正是在“330新政”發(fā)布后不久，在政府拯救房?jī)r(jià)的決心越來越大的情況下，在股市漲到4500點(diǎn)后，我開始連續(xù)提示風(fēng)險(xiǎn)。在股市到達(dá)5000點(diǎn)后，我讓跟我學(xué)投資的學(xué)生全部清倉股票。因?yàn)椋绻确康禺a(chǎn)，就不可能讓股市的賺錢效應(yīng)如此明確地延續(xù)下去，這將對(duì)拯救樓市的核心政策產(chǎn)生釜底抽薪的效果。作為我當(dāng)時(shí)判斷股市見頂?shù)?5個(gè)指標(biāo)之一，當(dāng)中國70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)開始企穩(wěn)后，我們退出了股市。道理非常簡(jiǎn)單，有關(guān)部門急需把資金驅(qū)趕向樓市！ 2015年8月27日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、央行、工商總局和外匯局等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，通知稱境外機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)，以及在中國境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人，可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。 取消“限外令”，目的是進(jìn)一步提振購房者的信心、刺激房地產(chǎn)需求。 組合拳中更重的拳出來了： 2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。這是中央十八大以來首次提到房地產(chǎn)行業(yè)，并為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)。11月20日，國務(wù)院法制辦公室發(fā)布了《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》。12月8日，房地產(chǎn)稅劃歸地方。作為未來的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。 房地產(chǎn)稅劃歸地方是一個(gè)重大信號(hào)！在房?jī)r(jià)低迷的時(shí)候，增收房產(chǎn)稅勢(shì)必會(huì)遭到巨大阻力，而當(dāng)房?jī)r(jià)上漲如火如荼，民眾爭(zhēng)相瘋搶房產(chǎn)的時(shí)候，才能真正推出房產(chǎn)稅，因?yàn)椋谶@種情況下，民眾就會(huì)失去痛感。就像高漲的房?jī)r(jià)會(huì)讓人們失去對(duì)貨幣持續(xù)貶值的痛感一樣。而且，房?jī)r(jià)一旦上漲，地方政府又可以名正言順地以天價(jià)拍賣土地，可謂一房多吃，從吃到骨頭到湯…… 2015年，貨幣流動(dòng)性持續(xù)釋放，央行5次降息4次降準(zhǔn)，是金融政策利好樓市的最為直接的表現(xiàn)。連續(xù)5次降息，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.15%下調(diào)到了4.9%，調(diào)整幅度達(dá)1.25個(gè)百分點(diǎn)。直接利好購房者月供下降、利息直減”，信貸成本已降至最低。同時(shí)，降準(zhǔn)增加資金流動(dòng)性，有助于推動(dòng)房?jī)r(jià)。 2016年2月份以后，中央為了加快樓市的去庫存，密集出臺(tái)了一系列政策。2月2日，非限購城市首套房商貸最低首付比例降至二成，二套房最低首付降至三成；2 月17日，中央出臺(tái)了提高住房公積金利率的政策，等于每年送給全國住房公積金繳納者160億元的收益；2月21日“買房減稅”新政再出臺(tái)，個(gè)人購買家庭唯 一住房，90平方米以下的契稅降至1%，90平方米以上的唯一住房契稅降至1.5%。 5.蹊蹺的高價(jià)地王 要推升房?jī)r(jià)，最關(guān)鍵的指引信號(hào)是土地拍賣價(jià)，土地拍賣價(jià)越低，購房者越期待房?jī)r(jià)下跌，而土地拍賣價(jià)越高，購房者越擔(dān)心未來房?jī)r(jià)瘋漲，越容易去瘋狂搶房。 問題是，誰來扮演這個(gè)至關(guān)重要的角色？ 在房?jī)r(jià)低迷的時(shí)候，許多地方政府突然一致地收緊了土地出讓，像擠牙膏一樣吝嗇，這當(dāng)然容易推升地價(jià)。而這并非僅僅是地方行為——2015年3月27日，國土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系。 推升地價(jià)必須靠娘家人。 2016年6月2日，上海某報(bào)總結(jié)了一個(gè)神秘地王的軌跡：6月1日，隸屬財(cái)政部的上市公司信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元總價(jià)奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊，溢價(jià)超過303%，刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。而可售商品房部分高達(dá)4.8萬元/平方米的樓板價(jià)，更是讓業(yè)內(nèi)感慨上海外環(huán)外房?jī)r(jià)恐將突破7萬元單價(jià)。 被業(yè)界戲稱為“錢袋子”的信達(dá)地產(chǎn)過去一年內(nèi)在各地瘋狂制造地王。2015年7月至2016年6月1日，信達(dá)地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價(jià)地王、杭州濱江奧體地鐵總價(jià)地王、以及昨天的上海顧村地王。 “地王”出現(xiàn)，誰與爭(zhēng)鋒？ 蹊蹺之處在于，當(dāng)“地王”的錢從哪里來？ 2016年6月19日，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》指出：市值不過幾十億卻頻頻拿下數(shù)百億“地王”，這便是信達(dá)。 作為承接四大行萬億呆壞賬的四大資產(chǎn)管理公司（又稱“四大AMC”）中唯一一家直系上市地產(chǎn)公司，自2015年以來，信達(dá)地產(chǎn)攜天量資金高調(diào)入局一二線城市土地市場(chǎng)，以高溢價(jià)率地價(jià)橫掃其他房企，將多塊地王收入囊中。信達(dá)地產(chǎn)通過公開競(jìng)價(jià)的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目總耗資高達(dá)352.03億元（土地溢價(jià)率最高達(dá)到了303%），而其2016年的營業(yè)收入只有81.3億元，總市值截至6月17日僅為74.1億元！ 后來，有新聞報(bào)道指出，一些地方所為的“地王”，得到了地方政府的“返傭”，即所為天價(jià)成交的“地王”，在完成了抬高房?jī)r(jià)的使命后，會(huì)得到地方政府返回的買地錢。 這種相互協(xié)助的關(guān)系，最終抬高了房?jī)r(jià)。眾所周知，房屋每年是有折舊的，它的價(jià)值每年是逐年縮減的，尤其對(duì)于中國這樣一個(gè)所謂買房其實(shí)就是一次性交清70年租金的行為，唯一在漲的是地價(jià)，拉抬房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)就是拉升地價(jià)。 “地王”的作用是使人們對(duì)未來更高的房?jī)r(jià)充滿憧憬，不，是確信不疑。 于是，搶房潮開始：國內(nèi)一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，“352套千萬級(jí)新房一天內(nèi)被搶光！”“北京南五環(huán)外地價(jià)近5萬，上海庫存僅剩3.7個(gè)月！”與此同時(shí)，2016年1月人民幣貸款規(guī)模較“四萬億”刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬億元還超 出8900億，創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高，大大超出市場(chǎng)預(yù)期及歷史同期均值水平。這實(shí)際上強(qiáng)化了公眾對(duì)貨幣貶值的預(yù)期，這種預(yù)期又產(chǎn)生出恐懼心理，促使人們買房保值。央行放水，刺激個(gè)人住房貸款持續(xù)數(shù)月高位運(yùn)行，支撐了房市的火爆。
6.房?jī)r(jià)上漲的驚人真相 任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，當(dāng)高房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出做實(shí)業(yè)者的利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度時(shí)，就會(huì)吸引資金大規(guī)模流出實(shí)體經(jīng)濟(jì)而流向房地產(chǎn)領(lǐng)域——房地產(chǎn)屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。 國內(nèi)許多媒體報(bào)道了這樣一則新聞：1977年至今，30年間德國平均房?jī)r(jià)僅上漲60%【這種漲幅中國一年內(nèi)就完成了】，而同期個(gè)人收入已增長(zhǎng)3倍【收入增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)漲幅的5倍】；過去10年里，德國物價(jià)平均每年漲幅2%，而房?jī)r(jià)每年上漲1%。扣除物價(jià)因素，德國房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。 《環(huán)球》雜志第六期封面的一個(gè)醒目的標(biāo)題就是《德國房?jī)r(jià)緣何十年不漲？》。全球華語廣播網(wǎng)駐德國的華語記者薛成俊說：“以去年為例，德國人的平均月收入在2400到3000歐元之間，而房?jī)r(jià)是每平米1000到1500歐元之間（德國人每年的平均收入可以買20多平方米房子）。和德國人的工資漲幅相比，即使不考慮通貨膨脹的因素，德國的房?jī)r(jià)也是不漲反跌的。” 原因是什么呢？ 薛城俊說：原因很多，簡(jiǎn)單的說有以下幾點(diǎn)：德國基本保證了人人居有定所，這樣也就實(shí)現(xiàn)了供求關(guān)系的平衡，遏制了房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)因素。第二點(diǎn)就是德國有一套專門針對(duì)房地產(chǎn)的法律，對(duì)投機(jī)性的房地產(chǎn)買賣做了嚴(yán)格的規(guī)定，并通過各種房地產(chǎn)稅大大限制和壓縮了房地產(chǎn)炒作的利潤(rùn)空間，甚至是讓其無利可圖。同時(shí)德國的房屋出租市場(chǎng)非常健全，另外還有房客協(xié)會(huì)等組織機(jī)構(gòu)，極大的保證了房客的利益不受侵犯。 全球華語廣播網(wǎng)駐德國的華語記者薛成俊點(diǎn)出了最根本的一點(diǎn)：德國基本保證了人人居有定所，這樣也就實(shí)現(xiàn)了供求關(guān)系的平衡，遏制了房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)因素。 我在《時(shí)寒冰說：未來二十年，經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)》中指出：2010年，歐盟27國工程機(jī)械制造業(yè)產(chǎn)值約為250.7億歐元，同比增長(zhǎng)19.2%。其中，德國工程機(jī)械制造業(yè)產(chǎn)值82.6億歐元，約占?xì)W盟總產(chǎn)值的32.9%。也難怪，德國何以穩(wěn)坐歐元區(qū)老大的位置而無人撼動(dòng)了。試問，如果德國的房?jī)r(jià)也常年保持高速上漲，炒樓炒房的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過踏踏實(shí)實(shí)從事制造業(yè)的收入，德國人還能那么踏踏實(shí)實(shí)地做制造業(yè)嗎？在高房?jī)r(jià)的重壓之下，德國的青年一代的理想會(huì)不會(huì)也被擁有一套房子的更現(xiàn)實(shí)也更具體的目標(biāo)所替代？下圖摘自《時(shí)寒冰說：未來二十年，經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)》P259頁 7.困局 以拯救房地產(chǎn)為核心的政策選擇，順利完成了它的歷史使命，但這并非棋局的終點(diǎn)。 2016年9月10日的《北京青年報(bào)》看法了一篇令我萬分震驚的報(bào)道：全球領(lǐng)先的機(jī)床制造企業(yè)——德克爾馬豪吉特邁（上海）機(jī)床有限公司（以下簡(jiǎn)稱“德馬吉”）日前宣布上海工廠停產(chǎn)，員工解除勞動(dòng)合同，引發(fā)網(wǎng)友唏噓。有人乘機(jī)吐槽，賣100臺(tái)機(jī)床不如去離婚炒房。
德馬吉是由德克爾、馬豪、吉特邁、森精機(jī)等四家著名的機(jī)床企業(yè)重組而成的一家國際品牌機(jī)床企業(yè)，是世界最大、最先進(jìn)、機(jī)床種類最多的機(jī)床制造商，其在全球擁有21家工廠，年產(chǎn)機(jī)床超過20000臺(tái)。德馬吉在全世界和中國的制造業(yè)具有最廣泛的用戶群體，改革開放以來，中國的現(xiàn)代化急需提高制造業(yè)水平，對(duì)德馬吉機(jī)床的需求愈來愈大。中國現(xiàn)代化的飛機(jī)、運(yùn)載火箭、船舶、高鐵及動(dòng)車、汽車、各種家用電器、通訊設(shè)備、醫(yī)療儀器等的許多關(guān)鍵零部件都在使用德馬吉機(jī)床制造，可以說德馬吉的用戶遍布中國每一個(gè)機(jī)械加工制造行業(yè)。 任何尖端的技術(shù)要變成現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品，不僅需要技術(shù)，需要尖端材料，更需要高精尖的機(jī)床。當(dāng)生產(chǎn)高精尖的機(jī)床的世界最頂級(jí)企業(yè)都能被幾個(gè)炒房客輕易打敗的時(shí)候，可曾有人想過中國正在面臨的危險(xiǎn)嗎？ 2016年9月2日的《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》刊發(fā)的《利潤(rùn)低成本高公司長(zhǎng)期虧損 德馬吉上海工廠停產(chǎn)》的報(bào)道指出：“德馬吉正在調(diào)整中國在公司產(chǎn)業(yè)布局中的地位，德馬吉上海工廠此時(shí)停產(chǎn)某種程度上意味著德馬吉逐步放棄了中國作為全球制造基地的作用，而是將中國重新定位為制造業(yè)市場(chǎng)。” 中國的高房?jī)r(jià)正在成為對(duì)實(shí)體企業(yè)最重要的驅(qū)趕力量——這是形成全球第五次大產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的根本力量之一，這種力量有別于推動(dòng)前幾次全球產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的力量。 上世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，很多人在探討這一個(gè)問題的時(shí)候，都忽略了，日本是主動(dòng)刺破泡沫的。這其實(shí)跟朱镕基總理在1993年主動(dòng)刺破海南、北海房地產(chǎn)泡沫一樣，都產(chǎn)生了一個(gè)良性的后果：把資源重新驅(qū)趕入實(shí)體經(jīng)濟(jì)！試想一下：如果日本房地產(chǎn)泡沫不破滅，日本還能靠技術(shù)的不斷進(jìn)步來維持它的強(qiáng)國地位嗎？ 8.癥結(jié)與未來 房地產(chǎn)的困局如何收?qǐng)觯咳绾纹平猓?/span> 中國多家媒體曾經(jīng)報(bào)道：國家發(fā)展改革委員會(huì)的一份報(bào)告指出，中小城鎮(zhèn)迫切希望加速發(fā)展，全國縣以上規(guī)劃的新城新區(qū)超過3500個(gè)，規(guī)劃人口是目前中國14億人口總量的逾兩倍即超過28億。據(jù)美國人口普查局的估計(jì)，目前世界總?cè)丝跒?4億。另有研究認(rèn)為，中國縣以上新城新區(qū)到2030年的規(guī)劃容納人口規(guī)模達(dá)34億。 為什么還有很多需求者買不到房？ 答案是由于不均。我們通過媒體的報(bào)道可以得知，一些腐敗分子被查的時(shí)候，動(dòng)輒幾十套、上百套住房，他們既不銷售也不出租，等于人為減少了市場(chǎng)供應(yīng)，強(qiáng)化了房屋實(shí)際供應(yīng)過剩局面下的反常的稀缺現(xiàn)象！許多炒房客囤積居奇，也是發(fā)揮著同樣的作用。 我想提幾個(gè)簡(jiǎn)單的問題：當(dāng)高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的抽血效應(yīng)，使得整個(gè)棋局無法向前運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，有關(guān)部門會(huì)否以抑制房?jī)r(jià)上漲之名推出房產(chǎn)稅以促使資源流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)？現(xiàn)在，地方政府尤其一二線城市的土地，已經(jīng)賣得所剩無幾，以打擊投機(jī)之名開征房產(chǎn)稅維持財(cái)政收入，可謂名正言順順理成章！再想想2015年股市在5000點(diǎn)位置的時(shí)候，政府需要把資金驅(qū)趕入樓市。而現(xiàn)在，中國比以往任何一個(gè)階段都需要把資金重新引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)！ 還有一個(gè)更為重要的問題，在大家瘋狂搶購住房的時(shí)候，誰在拋售這些住房？只有人愿意賣才能真正成交啊！在中國不惜離婚炒房的時(shí)候，一個(gè)重要的數(shù)據(jù)就是在海外買房、海外投資的大量增加。中國人在海外瘋狂買房的新聞大家都司空見慣了。2016年1月20日，商務(wù)部發(fā)言人沈丹陽介紹，2015年，我國境內(nèi)投資者共對(duì)全球155個(gè)國家/地區(qū)的6532家境外企業(yè)進(jìn)行了非金融類直接投資，累計(jì)實(shí)現(xiàn)對(duì)外投資7350.8億元人民幣(折1180.2億美元)，同比增長(zhǎng)14.7%。截至2015年12月底，我國累計(jì)對(duì)外非金融類直接投資5.4萬億元人民幣(折8630.4億美元)。對(duì)比一下數(shù)據(jù)，就知道2015年對(duì)外投資規(guī)模之大了！ 前天，一位移民美國的朋友打電話對(duì)我說，他剛剛賣掉了上海的房子，說他長(zhǎng)出了一口氣。他對(duì)我說：“中國現(xiàn)在像集郵一樣把美國、日本當(dāng)年爆發(fā)金融危機(jī)的因素都收集齊了。我實(shí)在感到后怕了，做什么都虧錢，房子卻漲成這樣，房子不出手每天睡覺都不踏實(shí)，太令人恐懼了。” 是的，在國內(nèi)許多人搶房的時(shí)候，另一部人在退出，把資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成美元資金。現(xiàn)在，距離中國正式加入SDR的日期已無幾日，大變局越來越近。這讓我不由自主地想到2015年，當(dāng)股市越過5000點(diǎn)時(shí)候人們的瘋狂，那種瘋狂加杠桿蜂擁而進(jìn)的場(chǎng)面令人心有余悸。我當(dāng)時(shí)在上海復(fù)旦大學(xué)總裁班給企業(yè)家上當(dāng)年最后一次課，警告股市泡沫可能破滅，中間有人因不同意而離場(chǎng)…… 美國是世界經(jīng)濟(jì)的火車頭，如今，這個(gè)火車頭在拼命地從全球各地召回自己的企業(yè)，重振自己的制造業(yè)，許多人忽略了，這意味著美國將提高產(chǎn)品的自給率，而由此必然會(huì)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 奧巴馬在2016國情咨文演講中指出：“我先說說經(jīng)濟(jì)，基本的事實(shí)是這樣的：現(xiàn)在，在全球范圍內(nèi)，美國經(jīng)濟(jì)是最為強(qiáng)大且堅(jiān)固的。縱觀歷史，我們現(xiàn)在處于私營部門連續(xù)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)最長(zhǎng)的一段時(shí)期中。我們創(chuàng)造了逾1400萬個(gè)新的就業(yè)崗位；這是自20世紀(jì)90年代以來就業(yè)增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁的兩年；失業(yè)率下降了一半。汽車行業(yè)也創(chuàng)造了最輝煌的一年。在過去的六年里，制造業(yè)創(chuàng)造了將近90萬個(gè)新的就業(yè)崗位。而且，我們?cè)谌〉眠@些成績(jī)的同時(shí)，還將赤字減少了近四分之三。”（Let me start with the economy, and a basic fact: the United States of America, right now, has the strongest, most durable economy in the world. We're in the middle of the longest streak of private-sector job creation in history. More than 14 million new jobs; the strongest two years of job growth since the '90s; an unemployment rate cut in half. Our auto industry just had its best year ever. Manufacturing has created nearly 900,000 new jobs in the past six years. And we've done all this while cutting our deficits by almost three-quarters） 美國正在發(fā)生巨變。 全球正在發(fā)生巨變。 我多想大喊一聲：醒醒吧，大變局就在眼前啊！但是，看看水表，看看眼前的濃茶，我不得不壓低聲音。 始于2016年的這個(gè)新周期，所持續(xù)的時(shí)間，將超出很多人的想象。這是我在《時(shí)寒冰說：未來二十年，經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)》中最后一個(gè)周期未寫中國的原因，因?yàn)槭加?016年的這個(gè)周期要一直延續(xù)到至少下一個(gè)周期。 維持房地產(chǎn)泡沫，比維持金融穩(wěn)定要容易得多，反過來說，維持金融穩(wěn)定要比維持房地產(chǎn)泡沫難得多。沒有一個(gè)國家可以做到兩全其美。盡管，我祈禱中國能夠做到這一點(diǎn)，不至于帶來大災(zāi)難。 9.珍惜最后的杜鵑吧 寫到這里，我想說，很多人批評(píng)我，說我為什么看不到許許多多好的地方，為什么不去贊美而充滿批評(píng)。現(xiàn)在，有批評(píng)意見敢說出來的人還剩幾個(gè)？中國真的缺少贊美的聲音嗎？珍惜最后的杜鵑吧！杜鵑泣血建言，遮掩不了一個(gè)民族的偉大光環(huán)，多一點(diǎn)包容性，讓民生的疾苦也能發(fā)出來一點(diǎn)吧，看看多少真正需要住房的普通人才憂慮萬分，他們都是真正踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)的人，這些人，才是民族的脊梁啊！如果繼續(xù)縱容殺勤，而鼓勵(lì)投機(jī)，誰還踏踏實(shí)實(shí)為整個(gè)國家創(chuàng)造財(cái)富！ 我還想說的是，現(xiàn)在，能夠堅(jiān)持泣血建言的人日益稀缺，而這難道不是一個(gè)民族前行最需要的嗎？ 暑假，帶女兒和一位親戚的孩子一起到豫西山區(qū)，我想讓孩子知道，這些年來，她的父親在做什么，為什么堅(jiān)持，堅(jiān)持的動(dòng)力和意義是什么。到那里后，孩子被貧困的狀況驚呆了，她淚流滿面，把自己的零錢拿出來資助了四個(gè)家庭的孩子讀書。女兒回來后寫道： “那位婦女帶著我們走向一個(gè)小房間，本來就小得容不下幾個(gè)人的屋子，卻硬生生地塞下了兩張舊床。床上躺著那孩子的媽媽，見我們到來，吃力地用手撐著床板坐起來，與我們打招呼。她的手一直撐著床板，微微發(fā)抖，用顫抖的聲音跟我們打招呼……她的丈夫死于一場(chǎng)車禍，她自己也摔壞了腿，一年內(nèi)都無法下床，這個(gè)家全靠著孩子的小姨來照顧，幾乎沒有收入。她雙眼含淚……這個(gè)男孩與我年齡相當(dāng)，只比我大三個(gè)月，但是看上去卻格外單薄瘦弱，與我們說話時(shí)也不敢抬頭，很膽怯，令人難過……我真的應(yīng)該更加努力，更加上進(jìn)，將鼓勵(lì)和支持裝進(jìn)一個(gè)個(gè)信封里，送到更多需要幫助的學(xué)子手里。我也真的感受到了，把愛心獻(xiàn)給別人，不是讓別人作出回報(bào)，而是使自己和別人更快樂。” 這個(gè)國家，最重要的不是房子，而是能推動(dòng)民族前行的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和無數(shù)為此奮斗的企業(yè)家和職工；在一個(gè)偉大民族前行的歷史進(jìn)程中，起決定作用的不是房子，而是民生，而是百姓疾苦，是民心，是民族凝聚力！當(dāng)民生也如同房子一樣被重視的時(shí)候，當(dāng)民眾活得有尊嚴(yán)活得精彩的時(shí)候，一個(gè)民族的偉大復(fù)興之路，也才會(huì)更加光明更加精彩。我為中國祈禱！
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